Whitemill Village
康莫斯独栋别墅社区
位于亚特兰大东北约 70 英里的 Commerce（Jackson County），I-85 与 US-441 走廊旁，规划 99 栋独栋住宅。美国南方区域中心（ASRC）旗下 EB-5 项目，开发商德筑体系 Deluxeton Homes，总包 PowerBuild。
Zion Chen 为美国南方区域中心品牌大使，与该区域中心及其项目存在合作关系，并非独立第三方。本页不构成证券要约，认购以正式 PPM 为准。更新于 2026-10-26
项目概览
Whitemill Village 是一个从零开发的独栋住宅社区：在 Commerce 市 White Hill School Road 与 US-441 交口的约 92 英亩土地上，分约 10 批、每批约 12 栋滚动建造并出售，EB-5 资金用于土地整理、基础设施与房屋建造。
房屋设计为 Ashford、Bryant、Cambridge 三个系列共 9 种外立面（据项目方资料），平均约 2,200 平方英尺，面向当地首购与改善家庭。
位置与周边
地图 © OpenStreetMap 贡献者 · 标记为 White Hill School Rd 大致位置
车程
| 目的地 | 距离 | 车程 |
|---|---|---|
| Commerce 市中心 | 3.4 英里 | 约 7 分钟 |
| SK Battery 电池工厂 | 7.2 英里 | 约 15 分钟 |
| Tanger 奥特莱斯 | 8.4 英里 | 约 16 分钟 |
| Jefferson（县府） | 8.9 英里 | 约 22 分钟 |
| Piedmont Athens 医院 | 17.7 英里 | 约 27 分钟 |
| 佐治亚大学 UGA（Athens） | 18.5 英里 | 约 29 分钟 |
| NE Georgia 医疗中心（Gainesville） | 33.5 英里 | 约 45 分钟 |
| Duluth 华人商圈 | 50.2 英里 | 约 62 分钟 |
| 亚特兰大市中心 | 71.1 英里 | 约 86 分钟 |
| 亚特兰大机场 ATL | 82.7 英里 | 约 105 分钟 |
按 OSRM / OpenStreetMap 路网估算，不含拥堵；2026-10-26
周边配套
就业：SK Battery America
项目约 15 分钟车程的 SK 电池工厂累计投资 26 亿美元，2023 年员工达 2,600 人。但 2026 年 3 月因电动车需求放缓裁员 958 人，现约 1,600 人——当地就业有起伏。
交通
紧邻 US-441，约 5 分钟上 I-85，沿 I-85 西南向可达 Gwinnett 与亚特兰大，东北向通往南卡 Greenville。
学校
学区为 Jackson County Schools：East Jackson 小学、初中与 East Jackson Comprehensive 高中，均距项目约 2 英里（据项目方资料）。
购物与大学城
Tanger 奥特莱斯、Walmart 等约 15 分钟；佐治亚大学所在的 Athens 约 30 分钟，医疗、文化资源集中。
项目图集
点击图片放大。目前为规划与效果资料，施工实景照片待项目方更新后补充。
投资结构与 EB-5 合规
资本结构 · 总额 $42,812,158
据项目方资料
资金用途
| 土地 | $1,609,582 |
| 场地与基础设施 | $8,638,034 |
| 房屋建造 | $27,759,678 |
| 设计与工程 | $1,958,379 |
| 软成本 | $1,859,472 |
| 融资成本 | $937,013 |
| 开盘前费用 | $50,000 |
| 合计 | $42,812,158 |
|---|
据项目方资料
投资条款
- 每人 $80万，30 个名额
- 年利率 0.5%，按季付息
- 期限 3 年，可延 1+1 年
- 退出时投资人可优先购房
据项目方资料
就业创造
经济学家 Impact DataSource（2024-03，RIMS II 模型）测算 527.7 个岗位：房屋建造直接 246.1 + 间接/诱发 266.9，设计工程 14.7。30 人共需 300 个，测算约为要求的 1.76 倍。
据项目方资料
合规要点
- 乡村 TEA：适用 $80万门槛与乡村预留签证
- I-956F 已获批（材料称约 5 个月）
- 材料称 I-526E 被拒 120 天内退还本金
- 材料称 EB-5 资金优先偿还
据项目方资料；需在 PPM 中核实
项目时间线
- 就业经济报告完成（Impact DataSource）
据项目方资料 - SEC Form D 申报，发行 $2,400万
SEC - Commerce 规划委员会批准 99 栋地块图；计划开工
MainStreet News - 计划首批房屋开始销售
据项目方资料 - 计划全部完工（约 40 个月）
据项目方资料 - 按 3+1+1 年期限退出还本
据项目方资料
风险与不确定性
需要正视的风险
- 开发商、总包与区域中心为关联方（Form D 显示区域中心管理层，材料显示开发商同属德筑体系），存在利益冲突，需看 PPM 中的披露
- EB-5 约占总预算 56%，'优先偿还'需在 PPM/贷款文件中确认抵押顺位与其他债权人
- 还款依赖房屋销售，受利率与当地房市影响；0.5% 回报不覆盖通胀
- 乡村 TEA 认定、就业报告假设需由独立律师/经济学家复核
- I-956F 批准通知、托管协议、托管银行尚未公开可查
- 项目方销售测算按 120 栋 × $44万计算，与规划批准的 99 栋不一致，请要求项目方说明
- 当地最大雇主 SK Battery 2026 年裁员 958 人，可能影响当地购房需求
- 0.5% 年回报很低，EB-5 首要目的是绿卡；本金能否按期返还取决于房屋销售
投资前请自行核实
- I-956F 批准通知原件
- PPM、认购协议、托管协议（托管银行、放款条件、行政费是否托管）
- 建设贷款/抵押顺位文件与施工进度、许可
- Form D 后续修订（实际募资人数）
- 区域中心年度审计与 I-956G 报告
常见问题
这个项目适合什么样的投资人？
预算 $80万、看重乡村预留签证排期、可接受 5 年左右资金锁定和低回报的家庭。最终请由您自己的移民律师判断。
乡村 TEA 有什么好处？
投资额 $80万而非 $105万；乡村类别目前有单独预留签证，中国大陆出生申请人当前无排期（C），但随时可能变化。
钱什么时候能拿回来？
项目方计划 3 年期、可延至 5 年，还款来源是房屋销售收入，并无保证。
如果 I-526E 被拒怎么办？
据项目方资料，被拒后 120 天内退还本金；请在认购协议与托管协议中确认具体条款。
可以实地看项目吗？
可以。项目在亚特兰大东北约 1.5 小时车程，欢迎预约后一起去现场。
同一区域中心与开发商的过往项目
ASRC 与德筑体系此前参与的项目，每个都有单独的详情页。过往项目建成，说明开发商有把项目做完的记录，但不代表新项目一定成功，也不代表过往投资人已还本或已获 I-829 批准。
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