它是怎么发生的
- 发行文件写开发商出资若干、银行贷款若干、EB-5 若干，看上去资金充足。
- 开发商的“出资”可能是土地高估值作价、关联借款，或者根本没有到位。
- EB-5 资金成为实际上的第一笔钱，承担了本应由开发商承担的风险。
- 后续资金到不了位，项目停摆或者被迫再募资。
真实案例
“指控”为起诉方说法，以法院判决为准。
2015 · 已结案
西雅图 Path America / Potala Tower 案（Lobsang Dargey）
Path America 案：Lobsang Dargey 谎称自己出资 3,250 万美元，实际为零；同时挪用资金买豪宅、在赌场取现。2017 年认罪，被判 4 年监禁。
来源：SEC 新闻稿 2015-173（2015-08-25）；美国检察官办公室（经特勤局发布，2017-08-04）
查看完整案件 →2023 · 审理中
纽约 NYC Green / NuRide 交通运输项目案（Nadim Ahmed）
NYC Green 案：SEC 指控项目方谎称已出资 1,100 万美元（指控，尚在审理）。
来源：SEC 新闻稿 2023-238（2023-11-21）；SEC 诉讼公告 LR-25897；法院裁定（S.D.N.Y. 2025-03-31）
查看完整案件 →怎么识别
- 开发商出资主要是“土地作价”，且估值远高于购入价
- 不肯提供开发商出资的银行凭证
- 优先级银行贷款“即将到位”，但没有贷款承诺函
- 资本结构里 EB-5 占比很高，开发商几乎不承担风险
投资前怎么核查
- 要求出资证明：银行转账记录、土地产权与购入价（可查县产权登记）、独立评估报告
- 要求银行贷款承诺函或已签贷款协议，并在 SEC 文件或县产权登记中核对抵押记录
- 对照 SEC Form D 申报的发行金额与 PPM 中的资本结构
- 让证券律师审查 EB-5 资金与其他资金的偿还顺序
出事了怎么办
- 要求项目方披露实际资本到位情况；必要时与其他投资人一起委托律师
- 向 SEC 举报虚假陈述
- 评估移民影响：资金缺口导致项目停工会影响就业创造，需由移民律师判断 I-829 风险
举报入口：SEC 举报（TCR）；USCIS 举报欺诈
常见问题
土地作价算不算开发商出资？
可以算，但要看估值是否合理、土地是否有抵押。用独立评估和产权记录核对。
EB-5 资金占比多少算高？
没有统一标准。占比越高，投资人承担的风险越大；更重要的是其他资金是否真实到位。