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Pharr 联排别墅
Buckhead 豪华联排
位于亚特兰大 Buckhead 的 119 Pharr Road NW，距 Buckhead Village 约半英里。地块分两期：一期为 8 套豪华联排（EB-5 投资标的），二期为 17 层公寓楼。区域中心为美国南方区域中心（ASRC），开发商德筑体系（现名 DezureDev）与 Deluxeton Homes。
项目概览
项目原址为两层出租公寓 Pharr Manor Apartments。一期 8 套联排分两栋、每栋 4 套，每套约 3,500 平方英尺、四层、四卧四卫半，配电梯、双车库与屋顶露台；设计方为 Xmetrical。
EB-5 资金用于一期联排的建造，8 套房屋计划以每套约 190 万美元出售，销售收入合计约 1,520 万美元，用于偿还 EB-5 本金。
公开资料可核实
位置与周边
地图 © OpenStreetMap 贡献者 · 标记为大致位置
车程
| 目的地 | 距离 | 车程 |
|---|---|---|
| Buckhead Village | 0.5 英里 | 步行约 10 分钟 |
| 亚特兰大历史中心 | 0.5 英里 | 约 2 分钟 |
| Lenox Square 商场 | 2.1 英里 | 约 6 分钟 |
| Midtown | 4.5 英里 | 约 8 分钟 |
| 亚特兰大市中心 | 6.4 英里 | 约 12 分钟 |
| Emory 大学 | 6.7 英里 | 约 16 分钟 |
| ATL 机场 | 16.2 英里 | 约 26 分钟 |
| Duluth 华人商圈 | 19.7 英里 | 约 29 分钟 |
按 OSRM / OpenStreetMap 路网估算，不含拥堵；2026-10-30
周边配套
Buckhead 核心区
步行可到 Buckhead Village 的餐饮与精品店，周边是亚特兰大单价最高的住宅区之一。
交通
经 Peachtree Rd 到 Midtown、市中心约 10 分钟，GA-400 连接北部郊区。
文化与绿地
亚特兰大历史中心就在附近，园区内有花园与博物馆。
购买人群
面向在 Buckhead 工作、要求新房与电梯的高收入家庭，买家群体较窄。
项目图集
点击图片放大。目前公开的效果图都是二期公寓楼，EB-5 投资的一期联排效果图请向项目方索取。
投资结构与 EB-5 合规
资本结构 · 总额 $14,032,545
销售测算
| 8 套 × 约 $190万 | $15,200,000 |
| 项目总成本 | $14,032,545 |
| 测算净收益 | $1,167,455 |
|---|
测算利润率不到 8%，售价或成本小幅变化就可能吃掉利润
投资条款
- 每人 $80万，8 个名额
- 年利率 1%
- 期限 3 年，可延 1+1 年
- 城市 TEA：适用高失业预留签证
就业创造
经济学家 Impact DataSource（2025-03，RIMS II 模型）测算 101.5 个岗位：直接 38.1 + 间接/诱发 63.5；按行业为住宅建造 96.2、设计工程 1.9、房地产 3.4。8 人共需 80 个，测算约为要求的 1.27 倍，余量不大。
合规要点
- 高失业 TEA：$80万门槛，适用 10% 高失业预留签证
- 项目材料中的“956F 获批函”实为 ASRC 区域中心批准函，本项目 I-956F 状态请索取原件
- 律师 Robert C. Divine（Baker Donelson），曾任 USCIS 首席法律顾问及代理副局长 [来源]
- SEC Form D：截至 2026-10-30 未在 EDGAR 找到本项目申报
需在 PPM 中核实
项目时间线
- JCE 与 Deluxeton Homes LLC 签订总包合同
- 就业经济报告完成（Impact DataSource）
- 场地施工开始
- Urbanize 报道：场地施工进行中，计划夏末开始主体施工
Urbanize - 主体施工（约 32 个月，计划 2028-05-12 完工）
- 计划第一批交房
- 计划第二批交房
- 按 3+1+1 年期限退出还本
风险与不确定性
需要正视的风险
- 只有 8 套房、8 位投资人，项目小、集中度高：一两套卖不动就会拖慢还本
- 测算就业 101.5 个，仅比 80 个要求多 27%；若工期或成本变化，余量有限
- EB-5 约占总成本 46%，优先级贷款 $420万排在前面，请在 PPM 中确认抵押顺位
- 每套约 $200万的豪宅买家群体窄，受利率与高端房市影响大
- 开发商、总包与区域中心为关联方，存在利益冲突
- 1% 年回报很低，EB-5 首要目的是绿卡
投资前请自行核实
- 本项目 I-956F 批准通知原件（不是区域中心批准函）
- PPM、认购协议、托管协议
- Form D 申报（发行主体名称与募资进度）
- 优先级贷款文件、抵押顺位与完工担保原文
- Atlanta 市建筑许可与施工进度
- 高失业 TEA 认定依据
常见问题
这个项目适合什么样的投资人？
看重亚特兰大核心区位、能接受名额少且项目集中度高、预算 $80万的家庭。最终请由您自己的移民律师判断。
城市 TEA 和乡村 TEA 有什么区别？
两者投资额都是 $80万，分别适用 10% 高失业预留和 20% 乡村预留签证。2026 年 11 月签证公告中，中国大陆出生申请人两类均为 C（当前），但随时可能变化。
钱什么时候能拿回来？
项目方计划 3 年期、可延至 5 年，还款来源是 8 套联排的销售收入，并无保证。
网上看到的高楼效果图是这个项目吗？
不是。效果图中的 17 层公寓楼是同一地块的二期，EB-5 投资的是一期 8 套联排。
可以实地看项目吗？
可以。项目在亚特兰大 Buckhead，欢迎预约后一起去现场看施工进度。
签证排期见 最新排期
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